無料査定は「売れる見込み金額」

不動産会社の無料査定は、主に「その物件が市場でいくらで売れそうか」という予想価格を提示するものです。近隣の売り出し事例や成約事例をベースに算出されますが、あくまで「仲介して売却すること」を目的とした営業活動の一環です。そのため、会社によって査定額にバラつきが出やすく、中には契約を取りたいがために高めの金額を提示するケースもあります。

売却を前提とした大まかな相場把握には適していますが、公的な証明力はありません。

鑑定評価は「客観的な適正価格」

不動産鑑定評価は、国家資格を持つ不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」に基づいて行うものです。市場性だけでなく、収益性や費用性など多角的な視点から分析し、法的・経済的に正当な適正価格を算出します。

費用はかかりますが、その評価額には公的な信頼性があり、税務署や裁判所などの対外的な場面でも証拠能力を持ちます。親族間売買や相続、財産分与など、利害関係者への説明責任や公平性が求められる場面では、鑑定評価を活用することがトラブル回避のカギとなります。

土地の評価で考慮すべき個別ポイント

同じ地域、同じ広さの土地でも、形や地形（整形地・不整形地）、接している道路の幅員や方位、高低差、地盤の状況などによって大きく評価が変動します。さらに都市計画法の用途地域、建物の建て替えや増築の可否など法的規制も土地価格に直結します。例えば「再建築不可」や将来の道路拡幅予定の土地は、市場相場より評価が下がることも珍しくありません。

建物の価値を左右する主な要素

建物の場合は築年数・構造といった基本条件はもちろん、リフォームや増改築の履歴、維持管理の程度、設備グレードなども評価ポイントです。また、隠れた瑕疵（雨漏りやシロアリ被害など）があれば価格に大きく影響する場合もあります。

不動産鑑定士による現地調査では、こうした土地・建物ごとの個別要因に加え、権利関係や役所の法規調査もあわせて行われます。すべてのプラス要因・マイナス要因を丹念に積み上げて評価することで、高い精度に裏打ちされた鑑定評価額が導き出されるのです。

現状調査の重要性

専門家による現場調査では、所有不動産の状態・特徴を丁寧に確認します。例えば、敷地の境界や越境物の有無、現地の状況や法的制限、地盤やインフラの整備状態など、表面的な情報だけではわからないリスクや課題が明らかになるケースもあります。

鑑定評価によるリスク回避

不動産鑑定士が関与することで、価格算出だけでなく、境界の不明確さや土壌汚染、埋蔵文化財への該当の有無など、隠れたリスクを洗い出すことが可能です。これらを事前に把握できれば、売買契約前の条件交渉やトラブル回避に役立ちます。つまり、鑑定評価を依頼することは、適正価格の把握だけでなく、取引の安全性と将来の安心につながるリスクヘッジの意味も持っています。

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